Điều thú vị đón đợi thị trường Bất động sản hậu Covid-19

Trong kịch bản xấu nhất, CBRE Việt Nam dự kiến lượng căn hộ bán ra thành công trong cả năm 2021 chỉ bằng 1/4 đến 1/5 so với những năm cao điểm của thị trường.

Chia sẻ trong tọa đàm bất động sản với chủ đề "Chung cư mở bán thời dịch có hút khách?" do báo điện tử Dân trí tổ chức, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, người mua bất động sản tại Việt Nam vẫn có thói quen đến tận nơi xem sản phẩm mới quyết định mua hàng. Điều này xuất phát từ việc bất động sản có giá trị cao và mỗi sản phẩm lại khác nhau, không tương đồng. Do đó, thanh khoản địa ốc, trong đó có căn hộ nhanh chóng có dấu hiệu ảnh hưởng khi các yêu cầu về giãn cách xã hội ngày càng nghiêm ngặt.

Lượng căn hộ bán ra chỉ còn 1/4 - 1/5 so với cao điểm

Hiện nay, một số chủ đầu tư tìm cách duy trì hoạt động bằng các sự kiện livestream hoặc bán hàng trực tuyến. Tuy nhiên, chuyên gia này đánh giá hiệu quả từ các phương thức này chỉ đạt khoảng 30-40% so với thời điểm trước dịch. Và việc bán hàng mới dừng lại ở nhận cọc, nhận đặt chỗ với số tiền rất nhỏ so với giá trị sản phẩm, thông thường là 50-100 triệu đồng. Kèm theo đó, chủ đầu tư phải có chính sách khuyến mại hoặc giảm giá kỹ thuật như chiết khấu, tặng thưởng hoặc giãn thời gian thanh toán...

Bên cạnh việc người mua bị hạn chế đi lại, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - cho rằng lượng căn hộ bán ra sụt giảm còn xuất phát từ việc không có nhiều nguồn cung trên thị trường, do các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch bán hàng.

Sau gần 5 tháng thị trường chịu những tác động tiêu cực từ đợt dịch lần thứ 4, đơn vị nghiên cứu thị trường này dự kiến tiếp tục hạ dự báo về cung - cầu căn hộ trong cả năm 2021.

Trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát trong tháng 10, đơn vị này cho rằng, nguồn cung căn hộ chào bán mới trong cả năm nay sẽ đạt khoảng 13.000 căn ở TPHCM và 17.000 căn ở thị trường Hà Nội, giảm lần lượt là 29% và 5% so với năm 2020. Lượng hấp thụ tương ứng là 12.600 căn và 17.000 căn, nhưng giá bán trung bình dự kiến vẫn tăng khoảng 5% so với cùng kỳ.

Ở kịch bản thứ 2, việc kiểm soát dịch bệnh phải kéo dài đến cuối năm nay, lượng căn hộ bán ra chỉ còn khoảng 8.400 căn tại TPHCM và 14.500 căn tại Hà Nội, giảm lần lượt là 54% và 19% so với năm trước. Số căn bán ra ở mức tương đương và giá bán dự kiến tăng khoảng 4%.

CBRE nghiêng về kịch bản thứ 2 - tức là mức dự báo chỉ bằng 1/4 đến 1/5 so với những giai đoạn cao điểm của thị trường căn hộ. Trước đó, thị trường căn hộ tại TPHCM và Hà Nội thường xuyên ghi nhận mỗi năm có khoảng 30.000 - 32.000 căn hộ chào bán mới ở mỗi thành phố, có năm lên đến 35.000 căn. Ngay cả giai đoạn thấp điểm của thị trường, nguồn cung mới cũng dao động ở mức 20.000 - 25.000 căn.

"Mặc dù khá lạc quan về nhu cầu của người dân cũng như tỷ lệ hấp thụ của một số dự án cá biệt nhưng chúng tôi cho rằng người mua thời gian tới sẽ suy nghĩ rất thận trọng, kể cả mua để ở hay mua để đầu tư. Nếu nhìn vào 3 tháng trước đây, chúng ta thấy rằng họ có thể vẫn rất lạc quan và còn nhiều nhu cầu. Nhưng 3 tháng vừa rồi, rất nhiều người phải làm việc ở nhà, thậm chí không còn tiếp tục công việc như trước đó", bà Dung chia sẻ.

"Sau dịch sẽ là một thị trường rất thú vị"

Nói về "sức khỏe" tài chính của các nhà đầu tư bất động sản cá nhân hiện nay, ông Trần Khánh Quang cho biết, có khoảng 80% nhà đầu tư hiện nay có sẵn tiền và đang nóng lòng chờ ngày mở cửa trở lại để tìm sản phẩm mua vào. Nhóm này rất hồ hởi đi xem, tìm hiểu dự án nhưng lại thận trọng trong quyết định "xuống tiền".

Ngược lại, 10-20% nhà đầu tư có nhu cầu bán ra bất động sản để giải quyết vấn đề trước mắt sau 3 tháng gồng mình trả lãi vay ngân hàng và nhiều chi phí khác. Họ cũng chờ nới lỏng giãn cách mới rao bán, vì nếu có bán trong giai đoạn hiện nay cũng chỉ nhận cọc 100-200 triệu đồng không giải quyết được gì.

"Hai nhóm này sẽ đụng nhau chan chát, một bên muốn đi xem bất động sản để mua và một bên đợi mở cửa để bán, thậm chí là bán giảm giá 5-10%. Nhưng người bán thì chắc chắn sẽ bán còn người mua thì chưa chắc đã mua. Sau dịch sẽ là một thị trường rất thú vị, nhiều người muốn mua nhưng quyết định còn dè dặt", ông Quang nói.

Trong đó, phân khúc chung cư được dự báo không phải là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư hiện nay. Bởi những nhà đầu tư thường đặt nặng khả năng khai thác cho thuê căn hộ nhiều hơn so với các phân khúc khác. Nhưng khả năng cho thuê căn hộ trong giai đoạn tới dự báo vẫn chưa thể phục hồi do nhóm nhà đầu tư nước ngoài chưa quay lại ngay trong khi tỷ lệ không nhỏ người lao động có xu hướng về quê 3-6 tháng khi mở cửa trở lại.

"Nhưng nói như vậy không có nghĩa là thị trường căn hộ đi xuống, vì phân khúc này trước tiên phục vụ nhu cầu ở thực. Có đi xa để đầu tư phân khúc nào, cuối cùng người ta cũng quay lại trung tâm thành phố để hoạt động. Nếu có cơ hội, chúng ta cũng mạnh dạn mua căn hộ và chọn những dự án có giá tốt, chủ đầu tư tốt, đặc biệt là quản lý tốt", ông Quang khuyến cáo.

Đại diện CBRE thì cho rằng, thị trường luôn luôn có bộ phận người mua có tài sản tích lũy rất lớn và đại dịch không ảnh hưởng nhiều đến dòng tài sản của họ. Đây cũng là nhóm chuyên đi đầu tư nhưng không có nhiều sản phẩm để chi tiền trong 1-2 năm qua. Bà Dung nhận định, những sản phẩm chào bán thời gian tới sẽ đón nhận 10-20% người mua từ nhóm nhà đầu tư này.

"Nhưng chúng tôi cũng lưu ý rằng những sản phẩm mà chủ đầu tư chào bán thời gian tới phải có tính khác biệt về chất lượng sản phẩm, quy cách hoặc tiện nghi/ tiện ích đi kèm thì mới có thể thu hút được dòng tiền từ những nhà đầu tư đặc biệt này", bà Dung nói.